Какие документы нужны для купли-продажи квартиры

Покупка квартиры достаточно рискованное дело. Продавец должен предоставить покупателю все необходимые документы, но даже это не дает гарантии безупречности сделки. Покупатель в целях проверки юридической чистоты документов имеет полное право обратиться в органы для получения документов самостоятельно.

Рассмотрим в данной статье, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, на что необходимо обратить внимание при общении с контрагентом и как не попасть в неприятную ситуацию в целом.

Какие документы требуются при продаже квартиры

Документы дают некоторую гарантию для покупателя в том, что планируемая им покупка законна и не таит в себе подводных камней. Число обязательных документов для оформления купли-продажи жилого помещения стремится к уменьшению, но это не упраздняет обязанность покупателя позаботиться о собственной безопасности самому. Чем полнее информация о приобретаемой квартире, тем меньше причин для беспокойства. А информацию может обеспечить лишь документальное подтверждение.

В настоящее время для оформления сделки купли-продажи жилья достаточно всего лишь подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, то есть в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии. Рассмотрим, какие документы дадут нам возможность сделать эти два шага.

Оформление договора купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует все договорные отношения. Однако все урегулирование касается только соблюдения условий, которые гарантируют, что договор будет соответствовать законным требованиям, а сделка на основании такого договора будет считаться совершенной на законных основаниях. При этом никаких требований к документам, необходимым для подписания договора, кодекс не выдвигает, оставляя этот вопрос целиком на совести продавца и покупателя. То есть законным будет считаться даже договор, подписанный вслепую, без предъявления правоустанавливающих документов и даже без осмотра квартиры. Если договор подписан, значит все по закону.

Правда, в реальности сложно себе представить такого смелого, если не сказать больше, покупателя, который будет готов купить неизвестно что за свои деньги. Поэтому документы все-таки изучаются покупателем тщательно и с пристрастием. Разберем этот момент подробнее.

Начнем с требований к договору. Договор должен быть составлен в письменной форме, и самое главное – предмет договора и прочие существенные условия должны быть прописаны совершенно однозначно, чтобы их было невозможно истолковать превратно. В договоре должна быть указана цена квартиры либо полностью, либо, если указывается цена за квадратный метр, должна быть указана площадь квартиры. К договору прилагается Акт передачи квартиры в качестве документа, подтверждающего факт передачи квартиры и исполнения своих обязательств продавцом.

Типовой текст договора купли-продажи, в котором уже учтены все требования законодательства, можно найти у вашего юриста, риэлтора или у нотариуса.

Документы для оформления договора купли-продажи квартиры

Заниматься проверкой законности сделки нужно до момента подписания договора, это очевидно. Покупатель должен иметь подтверждения того, что продавец обладает правом продажи квартиры, что сделка законна и не затрагивает интересов третьих лиц, а также что для передачи купленной квартиры не возникнуть препятствия. Эти подтверждения должны быть документально оформлены. Разберем, какие документы нужны для купли-продажи квартиры и какой уровень информированности относительно безопасности сделки они нам должны дать.

Документы для оформления купли-продажи квартиры

Первым документом, который имеет смысл изучить, является правоустанавливающий документ на объект недвижимости. Покупатель должен быть уверен в том, что квартира действительно является частной собственностью продавца и что продает он ее на законных основаниях. Этот правоустанавливающий документ будет разным в зависимости от того, каким образом квартира перешла в собственность продавца. Так, это могут быть такие документы, как договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или обмена, договор передачи в собственность по приватизации или решение суда, а также договор долевого участия и договор инвестирования.

На основании этих документов оформляется переход права собственности. У продавца должно быть «Свидетельство о государственной регистрации права собственности», которое выдается органом РосРеестра. До 2000 года выдавалось «Свидетельство о собственности на жилище». Именно эти свидетельства и свидетельствуют о праве собственника на продажу его собственности.

Приложением к договору купли-продажи и неотъемлемой частью этого договора является Акт приема-передачи квартиры.

Техническая документация квартиры необходима для того, чтобы оценить все характеристики приобретаемой жилплощади. Так, например, площадь квартиры можно узнать достоверно лишь из документов, если не принимать во внимание возможность измерить площадь самостоятельно.

Весьма нужным документом, который необходимо проверить, является кадастровый паспорт и технический паспорт квартиры, из которого мы может узнать, сравнив его с текущим положением вещей, не была ли в квартире проведена незаконная перепланировка. С 2012 года кадастровый паспорт на квартиру заменен кадастровым планом. Из него можно узнать все фактические характеристики квартиры и ее план.

Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости. В кадастровом паспорте есть экспликация, то есть планировка помещений квартиры. Если план квартиры и план в кадастровом паспорте совпадают, беспокоиться не о чем. Если нет – в квартире проведена перепланировка, которая не узаконена в документах, что ложится на плечи покупателя достаточно весомым грузом.

Какие документы нужны при продаже квартиры

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры:

  1. Выписка из домовой книги поможет удостовериться, что в квартире, кроме продавца, никто не прописан. Регистрация в квартире это, конечно, не право собственности, однако регистрация жильцов из прошлого может создать новому владельцу массу неприятностей, например, в виде решения суда о предоставлении зарегистрированному лицу права проживания в вашей квартире. Поэтому требуйте выписки из домовой книги или не подписывайте договор. Кстати, в домоуправлении могут отказать в выдаче выписки в случае, если за квартирой числится задолженность по квартплате. То есть, имея на руках выписку, вы убиваете одним махом двух зайцев: проверяете прописанных и обеспечиваете отсутствие старых долгов по коммунальным платежам.
  2. Финансовые документы, а именно копия лицевого счета на квартиру и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Эти документы можно получить в бухгалтерии РЭУ или ЕИРЦ.
  3. Документы, с помощью которых можно определить наличие обременений. Под обременениями в данном контексте понимаются ограничения, наложенные на квартиру и из-за которых ею невозможно будет распоряжаться. Это может быть арест, квартира может находиться в залоге или быть сданной в аренду. Все обременения должны быть обязательно зарегистрированы в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимость, или ЕГРП. Выписка из ЕГРП, таким образом, становится необходимым для проверки документом перед заключением договора.
Другим осложнением при покупке квартиры может быть наличие среди собственников квартиры лиц, не достигших совершеннолетия. Дело в том, что при таком положении дел для продажи квартиры требуется разрешение органа опеки. Данное разрешение опека выдает, только если несовершеннолетний получает другое жилье, которое по параметрам не хуже продаваемого.

Если продажу квартиры осуществляет супружеская пара, в собственности которой и находится квартира, в таком случае в роли продавца выступает один из супругов, а другой дает свое письменное согласие на сделку.

Регистрация прав собственности в РосРеестре

РосРеестр, то есть Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, строит свою деятельность на положениях федерального закона № 122-ФЗ, который был принят 21 июля 1997 года. В нем же прописан перечень документов, которые должен предъявить собственник квартиры для регистрации прав собственности на нее. В число этих документов входит:

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ, который определяет собственника – договор купли-продажи и Акт приема-передачи как приложение к договору;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если в собственниках квартиры числится один из супругов или несовершеннолетний (недееспособный) гражданин, то в этом случае потребуется представить также согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, и согласие на продажу органа опеки.

Для регистрации права собственности в Росреестр прибывают как продавец, так и покупатель с паспортами. Можно использовать представителей, если у них есть нотариальная доверенность.

Какие документы не нужны при продаже квартиры

Требования к документам постоянно меняются вслед за изменением законов. Так, еще совсем недавно супруг не имел права купить недвижимость без согласия своей супруги, оформленного нотариально. Однако после того, как 1 марта 2013 года отменили обязательную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, это согласие, обусловленное Семейным кодексом (п.3 статьи 35) уже не требуется. То есть покупать квартиру без согласия своего законного супруга человек имеет право. Но на продажу недвижимости согласие супруга все-таки требуется.

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Для разрешения этого вопроса обратимся к руководящему документу. Сам РосРеестр разъясняет: государственная регистрация права собственности разрешена только в случае, когда квартира поставлена на учет в соответствии с федеральным законом № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года. То есть, кадастровый паспорт можно не предъявлять в орган РосРеестра, служащие органа регистрации обязаны проверить наличие данных о регистрируемой квартире в реестре самостоятельно.

Так что требование предъявить кадастровый паспорт квартиры незаконно. На сайте РосРеестра даже есть требование сообщать обо всех случаях требования кадастрового паспорта по специальной электронной почте.

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...