Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком — особенности продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним

Сделки с недвижимостью относятся к категории одних из самых рискованных сделок. Естественно, при наличии в числе зарегистрированных в квартире лиц несовершеннолетних детей риск возрастает многократно.

В данной статье мы рассмотрим все тонкости того, как происходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, и способы решения этих вопросов.

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним

Если в числе собственников жилья, которое стремится продать его владелец, находится ребенок до 18 лет, или он является собственником доли в данном жилье, то продать это жилье становится сложно из-за того, что, во-первых, покупатель не захочет связываться с жильем, обремененным такой проблемой, банки тоже с опаской будут относиться к перспективе участия в данной сделке. Наконец, различные разрешения, которые вынужден получать продавец при наличии в числе собственников квартиры малыша, также получить будет довольно сложно. Законодательство в данной сфере до сих пор не достигло совершенства, что чревато неожиданностями для продавца и покупателя такой квартиры.

Правовые акты регулирующие продажу квартиры с несовершеннолетним

Сделки по купле-продаже квартир с несовершеннолетними собственниками подпадают под регулирование со стороны следующих правовых актов:

  • Основного закона России – Конституции РФ;
  • Федерального закона № 51 от 30 ноября 1994года — Гражданского кодекса РФ;
  • ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 года — Семейного кодекса РФ;
  • Жилищного кодекса РФ – ФЗ № 188 от 29 декабря 2004г.;
  • Закона об опеке и попечительстве ФЗ № 48 от 24 апреля 2008г;
  • Федерального закона № 1541-1 от 04 июля 1991года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
  • Иных муниципальных актов.

Все вышеперечисленные законодательные акты сходятся в одном: в оценке прав и свобод любого несовершеннолетнего, которые имеют то же самое значение, что и у любого взрослого члена общества. Разница только в том, что для реализации этих прав и свобод несовершеннолетний ребенок нуждается в поддержке взрослых, родителей или представителей, а также органов опеки.

В частности, защиту имущественных прав несовершеннолетних детей обеспечивает орган опеки и попечительства, который контролирует сделки по купле-продаже жилья, при которых подвергаются отчуждению имущественные права детей. Орган опеки обязан согласовать любые изменения в праве собственности ребенка на жилье.

От органа опеки зависит результат всей сделки: если опека не одобрит сделку, ее не удостоверит нотариус, ее не зарегистрирует Росреестр. Даже если такая сделка будет завершена, риск того, что она впоследствии по суду будет признана недействительной, весьма велик. Понятно, что отказ в одобрении будет обусловлен только ухудшением жилищных условий ребенка в результате такой сделки, если в результате сделки площадь, качество, размер доли ребенка или санитарные нормы жилья ухудшились, одобрения органа опеки не будет.

Разница между несовершеннолетием и недееспособностью

В законодательстве важна буква закона, от которой зависит понимание закона в правильном ключе. Для того чтобы избежать путаницы, расставим точки над i и разберем, в чем отличие между определениями «недееспособность» и «несовершеннолетие». От правильного понимания этих терминов зависит, в каких случаях потребуется получать разрешение органа опеки.

Итак, дееспособность – это способность к реализации и осуществлению своих прав и обязанностей. Поскольку Конституция РФ в статье 60 определяет, что человек достигает возраста полной дееспособности, начиная с совершеннолетия, то получается, что до 18-летия человек не вправе совершать любые сделки.

До 18-летия человек является несовершеннолетним и недееспособным. До 14 лет ребенка называют малолетним и полностью недееспособным, совершение сделок от имени ребенка до 14 лет разрешено только родителям или законным представителям ребенка. Для детей возраста от 14 до 18 лет наступает период ограниченной дееспособности, когда они имеют возможность заключать сделки только с условием письменного одобрения и подтверждения их действий со стороны родителей или представителей. Получается, что продажа квартиры с имущественными правами детей до 18 лет письменное одобрение сделки в органе опеки является необходимым.

Продажа квартиры с несовершеннолетним

Но в законодательстве предусмотрены случаи, когда несовершеннолетние до 18 лет признаются полностью дееспособными, а именно:

  • Если гражданин вступил в зарегистрированный брак с 16 лет. При таком порядке, даже если он до наступления 18-летия расторгнет брак, он останется полностью дееспособным согласно закона.
  • Или при случае эмансипации, что происходит в соответствии со статьей 27 ГК РФ о том, что гражданин возраста 16 лет и старше, занимающийся предпринимательством или работающий по трудовому договору, получает полную дееспособность.

Понятно, что при признании несовершеннолетнего дееспособным по закону разрешения органа опеки на совершение сделки с жильем этого ребенка уже не требуется.

Получение согласия органа опеки на продажу квартиры с имущественными правами ребенка

Алгоритм действий по получению согласия органа опеки в ситуации когда происходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, обладающим имущественными правами выглядит следующим образом:

  1. Взять справку обо всех лицах, зарегистрированных в данной квартире. Справку можно получить в паспортном столе, обратившись туда с документами (паспорт, свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о праве собственности на жилье, если в нем есть данные ребенка).
  2. С этой справкой, а также с паспортами, свидетельствами о рождении, свидетельством о праве собственности и техническим паспортом на квартиру необходимо обратиться в орган опеки и попечительства, где нужно написать заявление о продаже своего старого жилья и о покупке нового. Заявление подписывается родителями и, если ребенку уже исполнилось 14 лет, ребенком.
  3. Ваше заявление должно пройти проверку в течение 14 дней, после чего, если орган опеки обнаружит, что права ребенка не нарушены, то есть жилищные условия в новом жилье и доля собственности ребенка будут не хуже и не меньше, чем в старом, орган опеки выдает письменное разрешение на сделку по купле-продаже недвижимости.

Типичные случаи при продаже квартиры с имущественными правами несовершеннолетнего

Есть несколько возможных типовых вариантов, того как происходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, обладающим имущественными правами:

  • Несовершеннолетний является наследником, получающим в наследство квартиру, имеется свидетельство об этом;
  • Несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, но не является собственником;
  • Несовершеннолетний был включен в число собственников квартиры при ее приватизации;
  • Квартира была приватизирована, но несовершеннолетний, который имел до приватизации равные права на квартиру с собственником жилья, не был внесен в свидетельство о праве собственности;
  • Несовершеннолетний является собственником квартиры по договору купли-продажи, мены или дарения.

Если ребенок является собственником, то для оформления сделки потребуется разрешение органа опеки. Это понятно. Но если ребенок просто зарегистрирован в квартире, не являясь ее собственником, это не упрощает процесс, так как наступает другая проблема: зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего не разрешается снимать с регистрации без перерегистрации в другую квартиру.

А для ребенка до 14 лет местом жительства считается место жительства родителей. То есть родители, заключая договор на продажу квартиры, еще до заключения договора должны иметь возможность зарегистрироваться в новой квартире хотя бы одному из родителей. Только при таком условии ребенок может быть прописан вместе с родителем и в таком случае его можно выписать со старого места жительства. При этом еще санитарные нормы в новом жилье должны соответствовать всем требованиям.

Однако такое условие о том, что при продаже квартиры должна быть новая с возможностью прописать ребенка туда сразу же, не всегда является обязательным для снятия с регистрации несовершеннолетнего ребенка при продаже жилья.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Такие случаи вполне проходят одобрение органа опеки, действующего всегда исключительно в интересах ребенка. Однако приобретение нового жилья не требуется при:

  1. При переезде семьи на ПМЖ за рубеж;
  2. При покупке квартиры в строящемся доме, однако, на время до въезда в купленную квартиру ребенок должен быть зарегистрирован, и степень готовности жилья должна быть высокой.
  3. При переезде в другой город, при этом требуется перечисление денег в сумме доли ребенка на его личный банковский счет.

В некоторых случаях орган опеки может закрыть глаза на ухудшение жилищных условий при продаже жилья и покупке нового. Это может быть в тех случаях, когда:

  • Здоровье ребенка требует переезда в другой город или другой регион;
  • Если для ребенка получены рекомендации получить тот вид обучения, который в данном городе невозможен;
  • При необходимости получать дорогостоящее лечение для ребенка.

При этом основной принцип органов опеки, согласно которому они всегда действуют, исходя из интересов ребенка, никто не отменял.

Снятие с регистрации несовершеннолетнего ребенка

Чтобы снять с регистрационного учета несовершеннолетнего потребуется выполнить следующие действия:

  1. Заявление на снятие с регистрации ребенка пишет его родитель вместе с ним в паспортном столе (паспортно-визовая служба МВД России). Заявление пишется на бланке, который выдается на месте. К заявлению прикладываются паспорт, свидетельство о рождении (или паспорт) ребенка и свидетельство о праве собственности на купленную квартиру, в котором должно быть внесено имя ребенка, а также разрешения органа опеки.
  2. Заполняется листок убытия с адресом места убытия, то есть новой квартиры.
  3. Снятие с регистрации считается законченным с момента получения листка убытия после проверки его сотрудниками ГУВМ МВД РФ

Покупка квартиры в числе владельцев которой находится несовершеннолетний

Если вы приобретаете квартиру, обратите внимание на контрольный лист, который мы разместили ниже. Там перечислены все вопросы, которые вам необходимо проконтролировать при приобретении жилья:

1.​ Узнать у хозяев покупаемой квартиры, есть ли у них дети;

2.​ Если ребенок есть, обращаемся в орган опеки для уточнения вопроса о том, состоит ли данная семья у них на учете. Если не стоит, то вопрос не так сложен: достаточно получить письменное согласие органа опеки и обоих родителей ребенка на продажу квартиры. Если же семья стоит на учете, это чревато неприятностями. Юридический статус ребенка необходимо узнать во всех подробностях, чтобы ваша сделка не оказалась впоследствии признана недействительной.

3.​ Необходимо узнать, входят ли дети в число собственников квартиры, которую вы собираетесь приобрести.

4.​ Если разрешение органа опеки получено, проверьте, является ли оно подлинным;

5.​ Уточните, не лишены ли родители родительских прав, потому что в этом случае продажа квартиры без разрешения законного опекуна, который назначается ребенку, будет признана недействительной.

6.​ Если решения органа опеки пока нет, не поддавайтесь на уверения продавцов о том, что разрешение опеки будет получено обязательно, но завтра.

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...