Какие документы для купли-продажи квартиры запросить у продавца

Покупка квартиры достаточно щепетильное и рискованное дело. Продавец должен предоставить покупателю все необходимые документы, но даже это не дает гарантии безопасной сделки. Покупатель в целях проверки юридической чистоты приобретаемого жилья имеет полное право обратиться в Росреестр для получения выписок и соответствующих документов самостоятельно.

В данной публикации, мы рассмотрим какие документы для купли-продажи квартиры необходимо запросить у продавца жилья, на что необходимо обратить внимание при общении с контрагентом или его риэлтором и как не попасть в неприятную ситуацию во время сделки.

• Оформление договора купли-продажи
• Документы для оформления договора купли-продажи квартиры
• Регистрация прав собственности в РосРеестре
• Какие документы не нужны при продаже квартиры

Документы дают некоторую гарантию для покупателя квартиры в том, что планируемая им покупка не таит в себе подводных камней и после передачи денег он сможет оформить право собственности на купленное желье. Число обязательных документов для оформления купли-продажи жилого помещения становится всё меньше, но это не упраздняет необходимость позаботиться о собственной безопасности самому покупателю. Чем полнее информация о приобретаемой квартире удастся собрать перед сделкой, тем меньше причин для беспокойства. А достоверность информации и оценку рисков может обеспечить лишь документальное подтверждение.

В настоящее время для оформления сделки купли-продажи жилья достаточно всего лишь подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, это идеальная ситуация при полной юридической чистоте объекта недвижимости и прозрачности сделки.

Оформление договора купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует все договорные отношения во время сделок купли-продажи недвижимости, в том числе и жилой. Однако регулирование касается только соблюдения условий, которые гарантируют, что договор будет соответствовать законным требованиям, а сделка на основании такого договора будет считаться совершенной на законных основаниях. При этом никаких требований к документам, необходимым для подписания договора, ГК РФ не выдвигает, оставляя этот вопрос целиком на усмотрении продавца и покупателя. То есть законным будет считаться даже договор, подписанный вслепую, без предъявления правоустанавливающих документов и даже без акта осмотра и приема-передачи квартиры. Если договор подписан и заверен нотариально, то оспорить его будет крайне сложно даже в суде.

Какие же требования к договору стоит принимать, чтобы избежать проблем? Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен в письменной форме, а предмет договора и существенные условия сделки должны быть однозначно прописаны, чтобы их было невозможно истолковать превратно. В договоре обязательно должна быть указана полная цена квартиры, даже если продавец настаивает на указании цена за квадратный метр, вы должны добиться указания общей суммы договора, посредством умножения площади жилья на стоимость одного квадратного метра. К договору обязательно должен прилагаться «Акт приема-передачи квартиры» в качестве документа, подтверждающего факт передачи жилья и исполнения своих обязательств продавцом.

Типовой текст договора купли-продажи, в котором уже учтены все требования законодательства, можно найти у вашего юриста, риэлтора или у нотариуса.

Документы для оформления договора купли-продажи квартиры

Заниматься проверкой законности сделки нужно до момента подписания договора, это очевидно. Покупатель должен иметь подтверждения того, что продавец обладает правом продажи квартиры, что сделка законна и не затрагивает интересов третьих лиц, а также что для передачи купленной квартиры не возникнут препятствия непреодолимой силы. Всё это должно быть подтверждено документально. Разберем, какие же документы для оформления договора купли-продажи квартиры стоит запросить у продавца и какой уровень информированности относительно безопасности сделки они нам могут обеспечить.

Первым документом, который имеет смысл изучить, является документ о праве собственности на объект недвижимости. Покупатель должен быть уверен в том, что квартира действительно является частной собственностью продавца и что продает он ее на законных основаниях. Этот правоустанавливающий документ будет разным в зависимости от того, каким образом квартира перешла в собственность продавца. Так, это могут быть такие документы, как договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или обмена, договор передачи в собственность по приватизации или решение суда, а также договор долевого участия и договор инвестирования.

На основании этих документов оформляется переход права собственности. У продавца должно быть «Свидетельство о государственной регистрации права собственности», которое выдается Росреестром. До 2000 года выдавалось «Свидетельство о собственности на жилище». Именно эти свидетельства и доказывают право собственника жилья на продажу его квартиры.

Приложением к договору купли-продажи и неотъемлемой частью этого договора является «Акт приема-передачи квартиры».

Техническая документация квартиры необходима для того, чтобы оценить все характеристики приобретаемой жилплощади. Так, например, площадь квартиры можно узнать из документов обмеров БТИ (Бюро технической инвентаризации), либо провести обмеры площади жилья самостоятельно, хотя для этого потребуются определенные навыки измерения жилой площади, поэтому если появились сомнения в заявленной площади приобретаемой недвижимости — стоит пригласить специалистов БТИ или представителей государственных экспертных учреждений.

Кадастровый паспорт / план – это выписка из государственного кадастра недвижимости. В кадастровом паспорте есть экспликация, то есть планировка помещений квартиры. Если план квартиры и план в кадастровом паспорте совпадают, беспокоиться не о чем. Если нет – в квартире проведена перепланировка, которая не узаконена в документах, что ответственность за незаконную перепланировку ложится на плечи покупателя, а это и штраф и потеря времени и потенциальные проблемы в будущем при продаже жилья.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры:

1. Выписка из домовой книги поможет удостовериться, что в квартире, кроме продавца, никто не прописан. Регистрация в квартире это, конечно, не право собственности, однако регистрация жильцов из прошлого может создать новому владельцу массу неприятностей, например, в виде решения суда о предоставлении зарегистрированному лицу права проживания в вашей квартире. Поэтому требуйте выписки из домовой книги или не подписывайте договор. Кстати, в домоуправлении могут отказать в выдаче выписки в случае, если за квартирой числится задолженность по квартплате. То есть, имея на руках выписку, вы убиваете одним махом двух зайцев: проверяете прописанных и обеспечиваете отсутствие старых долгов по коммунальным платежам.
2. Финансовые документы, а именно копия лицевого счета на квартиру и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Эти документы можно получить в бухгалтерии РЭУ или ЕИРЦ.
3. Документы, с помощью которых можно определить наличие обременений. Под обременениями в данном контексте понимаются ограничения, наложенные на квартиру и из-за которых ею невозможно будет распоряжаться. Это может быть арест, квартира может находиться в залоге или быть сданной в аренду. Все обременения должны быть обязательно зарегистрированы в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимость, или ЕГРП. Выписка из ЕГРП, таким образом, становится необходимым для проверки документом перед заключением договора.

Если продажу квартиры осуществляет супружеская пара, в собственности которой и находится квартира, в таком случае в роли продавца выступает один из супругов, а другой дает свое письменное согласие на сделку.

Регистрация прав собственности в Росреестре

Росреестр, то есть Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, строит свою деятельность на положениях федерального закона № 122-ФЗ, который был принят 21 июля 1997 года. В нем же прописан перечень документов, которые должен предъявить собственник квартиры для регистрации прав собственности на нее. В число этих документов входит:

• Заявление о государственной регистрации;
• Документ, который определяет собственника – договор купли-продажи и Акт приема-передачи как приложение к договору;
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если в собственниках квартиры числится один из супругов или несовершеннолетний (недееспособный) гражданин, то в этом случае потребуется представить также согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, и согласие на продажу органа опеки.

Для регистрации права собственности в Росреестр прибывают как продавец, так и покупатель с паспортами. Можно использовать представителей, если у них есть нотариальная доверенность.

Какие документы не нужны при продаже квартиры

Требования к документам постоянно меняются вслед за изменением законов. Так, еще совсем недавно супруг не имел права купить недвижимость без согласия своей супруги, оформленного нотариально. Однако после того, как 1 марта 2013 года отменили обязательную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, это согласие, обусловленное Семейным кодексом (п.3 статьи 35) уже не требуется. То есть покупать квартиру без согласия своего законного супруга человек имеет право. Но на продажу недвижимости согласие супруга все-таки требуется.

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Для разрешения этого вопроса обратимся к руководящему документу. Сам РосРеестр разъясняет: государственная регистрация права собственности разрешена только в случае, когда квартира поставлена на учет в соответствии с федеральным законом № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года. То есть, кадастровый паспорт можно не предъявлять в орган РосРеестра, служащие органа регистрации обязаны проверить наличие данных о регистрируемой квартире в реестре самостоятельно. Так что требование предъявить кадастровый паспорт квартиры незаконно. На сайте РосРеестра даже есть требование сообщать обо всех случаях требования кадастрового паспорта по специальной электронной почте.