Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки

Если супруги не установили в брачном договоре особый режим владения собственностью, то все имущество, которое они нажили в период брака, в том числе и квартира, считается их совместной собственностью, согласно п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ. В этой статье мы рассмотрим, как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки, а также некоторые другие вопросы касающиеся раздела недвижимости при бракоразводном процессе.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как добровольно, на основе нотариального соглашения о разделе имущества, так и в судебном порядке, если супруги имеют спор относительно порядка раздела совместного имущества. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением или условиями брачного договора, согласно п. п. 2, 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ, доли супругов в общем имуществе признаются равными.

Раздел имущества при разводе в добровольном порядке, по соглашению о разделе имущества
Раздел совместного имущества по суду
Порядок выдела в натуре доли в совместном имуществе супругов

Раздел имущества при разводе в добровольном порядке, по соглашению о разделе имущества

Семейный кодекс РФ (п. 2 ст. 38) и Письмо Росреестра № 14-исх/03029-ГЕ/16 от 10 марта 2016 г. требуют нотариального удостоверения соглашения супругов о разделе совместного имущества.

В тексте соглашения необходимо предусмотреть порядок раздела, то есть, какое имущество и кому из супругов должно перейти в результате раздела и кто из супругов оплачивает заключение и регистрацию нотариального соглашения о разделе. При разделе квартиры в соглашении требуется указать размер доли в праве собственности на квартиру, отходящей каждому из супругов и порядок государственной регистрации права собственности на доли супругов.

Часто раздел совместной квартиры, купленной в ипотеку, происходит еще до окончательного погашения ипотечного кредита. В этом случае при разводе супругов может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком – кредитором. Однако, в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, порядок погашения кредита не может быть изменен на основании соглашения о разделе имущества без получения согласия банка, выдавшего кредит.

Получение согласия банка-кредитора на изменение порядка погашения кредита требует предоставления в банк документов, согласно которых у солидарного должника есть возможность к погашению кредита. В качестве таких документов могут быть использованы: справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки, выписка с банковского счета или любые другие документы, позволяющие подтвердить у лица наличие постоянного дохода, достаточного для своевременного погашения кредита. Поскольку требования разных банков различаются, вы сможете уточнить необходимые документы в вашем банке.

Требуется согласовать с банком порядок погашения кредита после раздела имущества и заключить нотариальное соглашение о разделе совместного имущества. После этого, на основании соглашения о разделе вам нужно произвести государственную регистрацию права собственности на доли квартиры в территориальном органе Росреестра. При нахождении квартиры в залоге у банка вам потребуется изменить закладную на квартиру, согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.

Согласно Налоговому кодексу РФ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33), регистрация права собственности на доли имущества, определенные в соглашении о разделе, оплачивается госпошлиной в размере 2 000 руб.

Раздел совместного имущества по суду

Отвечая на вопрос, как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе по программе ипотеки, необходимо понимать: если супруги не в состоянии договориться о разделе имущества в добровольном порядке, остается раздел имущества и определение долей супругов по суду, в соответствии с п. 3 ст. 38 СК РФ.

Исковое заявление о разделе квартиры, которая была приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка-кредитора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры, привлекается к участию в деле о разделе имущества в качестве третьего лица в соответствии со ст. 43 ГПК РФ.

Супруги имеют право подать иск о разделе имущества одновременно с требованием о расторжении брака. Однако расторжение брака может быть произведено отдельным решением суда.

Подача искового заявления о разделе квартиры оплачивается госпошлиной, размер которой зависит от цены иска. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, цена иска равна стоимости той доли в праве собственности на квартиру, на которую претендует заявитель.

При этом госпошлина при цене иска до 20 000 руб. составляет 4% от цены иска, при этом минимальный размер госпошлины составляет 400 руб.;
При цене иска от 20 001 руб. до 100 000 руб. госпошлина составит 800 руб. плюс 3% от суммы, находящейся выше 20 000 руб.;
Если цена иска составляет от 100 001 до 200 000 руб., госпошлина будет рассчитана как 3 200 руб. плюс 2% от суммы свыше 100 000 руб.;
При цене иска от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. госпошлина будет равна 5 200 руб. плюс 1% от суммы свыше 200 000 руб.;
Если цена иска превышает 1 000 000 руб., то госпошлина будет рассчитана как 13 200 руб. плюс полпроцента от суммы, превышающей миллион рублей. Максимальный размер госпошлины при этом – 60 000 руб.

Определяя доли супругов, согласно п. 2 ст. 39 СК РФ, суд может принять во внимание интересы несовершеннолетних детей или другие обстоятельства, такие как неполучение по неуважительным причинам дохода вторым супругом или если он расходовал общее имущество супругов не у интересах семьи. В таких случаях суд может отойти от принципа равенства долей супругов и присудить размер долей, руководствуясь интересами супругов.

Если квартира, находящаяся в залоге у банка, подлежит разделу между супругами, это подразумевает необходимость раздела долгового обязательства по возврату кредита и по уплате процентов, на что требуется согласие банка, в соответствии с Апелляционным определением Московского городского суда № 33-16190/2015 от 14 мая 2015 г. Но если раздел квартиры не сопровождается изменением долговых обязательств перед банком, то при этом квартира не выбывает из залога, банк – залогодержатель может осуществлять залоговое право на тех же основаниях, и, соответственно, права банка не нарушаются и согласия банка на раздел квартиры не требуется. Это действительно даже при приобретении квартиры за счет материнского капитала (см. п. 11 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22 июня 2016 г.).

Как только раздел квартиры будет обусловлен вступившим в силу решением суда о разделе совместного имущества, изменения в праве собственности требуется зарегистрировать. Государственная регистрация прав собственности на доли в квартире производится территориальным органом Росреестра. Для этого необходимо предоставить в Росреестр копию решения суда, заверенную судом. На копии должна стоять отметка о вступлении решения суда в законную силу. Государственная регистрация изменений в праве собственности оплачивается госпошлиной, согласно п. 5 ч. 2 ст. 14, ст. 17 Закона № 218-ФЗ.

Государственная пошлина за госрегистрацию прав собственности на доли в квартире, определенные по суду, равна 2 000 руб. Однако вы можете уменьшить ее до 70%, если заявление и соответствующие документы будут направлены вами через портал государственных услуг, при условии, что через сайт госуслуг вы также уплатите и госпошлину (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Порядок выдела в натуре доли в совместном имуществе супругов

Квартиру, находящуюся в долевой собственности супругов, супруги имеют право поделить, в том числе и выделить свою долю в натуре, если только такое выделение не противоречит закону и не создает несоразмерный ущерб имуществу. Выделить доли в натуре можно как в добровольном порядке, по соглашению между супругами, так и по суду, если соглашения по поводу выдела доли в натуре супруги достичь не в состоянии (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

Основанием для того, чтобы суд отказал в выделе доли в натуре, может быть отсутствие возможности устройства отдельного входа в жилое помещение и подключения отдельных инженерных коммуникаций (Апелляционное определение Московского областного суда № 33-15324/2015 от 29 июня 2015 г.). А обустройство отдельного входа и отдельного подключения коммуникаций может быть растолковано как нанесение несоразмерного ущерба имуществу, в связи с чем в выделе доли в натуре может быть отказано.

Если выдел в натуре невозможен, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли от второго собственника, согласно п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 г. и п. 3 ст. 252 ГК РФ.

Раздел имущества, которым супруги владели ранее совместно, не приводит к появлению экономической выгоды у супругов, соответственно, раздел имущества и переход части общего имущества в единоличную собственность не может расцениваться как доход и, соответственно, не облагается налогом на доходы физических лиц. Однако в случае, когда имущество делится на основании соглашения о разделе имущества и один из супругов получает меньшую долю, чем ему причитается по закону и, соответственно, ему выплачивается денежная компенсация вторым супругом, эта компенсация облагается налогом на доход. Если тот же раздел с выплатой компенсации происходит на основании судебного решения, в соответствии с Письмом ФНС РФ № БС-4-11/4624 от 15 марта 2017 г., НДФЛ с суммы полученной компенсации не уплачивается.