Оформление сделки купли продажи квартиры

С 1 марта 2013 года договоры купли-продажи любого жилого помещения не подлежат государственной регистрации согласно Закона № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 года (ч. 8 ст. 2) и ГК РФ (ст. 558).

Следует регистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) только переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи, мены и пр. (ст. 551 ГК РФ). Как же действовать для оформления сделки купли-продажи? Ниже приведен рекомендуемый алгоритм действий.

Оформление сделки купли продажи квартиры

Получить документы для оформления сделки купли продажи квартиры

Для оформления сделки купли-продажи квартиры квартиры необходимо подготовить паспорта, то есть документы, подтверждающие личность, а также правоподтверждающие и правоустанавливающие документы. Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015г. (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18), Закон № 360-ФЗ от 03 июля 2016 г. (ч. 7 ст. 21) определяет в числе таких документов, которые должны находиться у продавца:

  • Договор купли-продажи (по которому квартира была приобретена продавцом), или договор мены, дарения, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство или судебный акт, вступивший в силу.
  • Свидетельство о праве собственности (выданное до 15 июля 2016 г.) После этого срока выдавалась выписка из ЕГРП (до 01 января 2017 года), сейчас актуальна выписка из ЕГРН. Эти документы подтверждают государственную регистрацию прав собственности на объект.

В качестве документа, подтверждающего личности продавца и покупателя принимаются паспорт гражданина РФ, (для граждан РФ, постоянно проживающих за рубежом – общегражданский паспорт), для военнослужащих – удостоверение личности и приписное свидетельство. Для иностранцев принимается национальный паспорт, зарегистрированный в ОВД или вид на жительство в России. Для несовершеннолетних – свидетельство о рождении.

Также необходимы документы, которые можно заказать в БТИ: поэтажный план и экспликация.

Получить выписку из домовой книги и единый жилищный документ

Для оформления каупли-продажи квартиры все выше перечисленные документы можно взять в ЕИРЦ. Для их получения нужен паспорт и свидетельство СНИЛС. Выдаются эти документы бесплатно в день обращения.

Получить копию финансового лицевого счета и справку об отсутствии задолженности

Эти документы можно взять в РЭУ. Справка выдается на основе оплаченных квитанций по коммунальным платежам за последний месяц.

Получить нотариальное согласие супруга или органов опеки на продажу квартиры

Очевидно, что согласие супруга потребуется, только если квартира является совместной собственностью супругов и приобреталась во время брака. Но даже если квартира получена во время брака, если она получается в результате акта дарения, наследства или собственность на нее возникает в результате приватизации, в этих случаях она не является совместной собственностью и согласия супруга на ее продажу не потребуется.

Согласие супруга должно быть нотариально заверено.

Согласие органов опеки потребуется, если в числе собственников квартиры (или в числе зарегистрированных в квартире) есть несовершеннолетние дети. Ответ органа опеки может быть получен и направлен в течение месяца.

Заказать и получить выписку из ЕГРН на предмет отсутствие обременений

Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости требуется для подтверждения для покупателя факта того, что квартира находится в единоличном владении продавца и никаких обременений в отношении жилья не зарегистрировано.

Заказать и получить выписку из ЕГРН на предмет отсутствие обременений

Выписка получается в трехдневный срок в МФЦ или в отделении Росреестра. Если сделка купли-продажи оформляется через нотариуса, выписка из ЕГРН получается нотариусом в виде электронного документа не позднее следующего рабочего дня после подачи им запроса (Приказ Минэкономразвития РФ № П/0515 от 18 октября 2016 г (п. 1.4), Порядок предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 968 от 23 декабря 2015г (п.п. 2, 30), Закон № 213-ФЗ, ч. 9, 14 ст. 62).

Составить договор купли-продажи квартиры

Для оформления купли-продажи квартиры необходимо составить договор. Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. При составлении договора купли-продажи квартиры необходимо учитывать все особенности, а именно: в договоре должны быть указаны все зарегистрированные в квартире и имеющие право пользования квартирой лица.

Кроме того, в договоре должны быть сведения, которые позволят однозначно идентифицировать квартиру или другой объект недвижимости, а именно: адрес расположения объекта на земельном участке с соответствующим кадастровым номером или адрес дома, в составе которого находится квартира, вид недвижимости (дом, комната, квартира, то есть название объекта, фактическая площадь объекта недвижимости согласно документам, цену объекта и его назначение (Закон № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 21; ГК РФ, ст. ст. 554, 555).

Договор не требует нотариального заверения, за исключением случаев, перечисленных в ч. 1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ:

  • При отчуждении в результате договора купли-продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным лицу.
  • При отчуждении в результате сделки долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Также подлежит нотариальному удостоверению одна сделка по отчуждению всеми участниками своих долей.
Удостоверение договора нотариусом оплачивается государственной пошлиной, которая бывает разной в зависимости от стоимости имущества (см. НК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25; Письмо ФНП № 168/03-16-3 от 26 января 2016 года).

Нотариальная доверенность требуется для представителей сторон, когда они заключают договор за покупателя и продавца.

Подать заявление и документы в Росреестр

Способы подачи документов и заявления на регистрацию прав собственности в Росреестр (см. ч. 1, 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ):

  • Личным визитом в территориальное отделение Росреестра.
  • Через МФЦ: на сайте Росреестра размещен список подразделений, которые осуществляют прием экстерриториально, то есть независимо от места расположения объекта недвижимости.
  • На выездном приеме уполномоченному лицу Росреестра.
  • По почте.
  • Через интернет на сайте единого портала государственных и муниципальных услуг.

Государственная пошлина за регистрацию прав собственности составляет 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если заявление и документы подаются через сайт госуслуг, и госпошлина оплачивается также через сайт госуслуги, то госпошлина рассчитывается с понижающим коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Квитанцию об уплате госпошлины не требуется предъявлять при подаче заявления. Но, если информация об оплате госпошлины не будет наличествовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах в течение 5 дней с момента приема заявления, то документы, поданные для регистрации, будут возвращены без рассмотрения согласно требований Закона № 218-ФЗ, изложенных в ч. 7 ст. 18 и п. 3 ст. 25.

Подать заявление и документы в Росреестр

При подаче документов в Росреестр заявитель должен получить уведомление (расписку) о принятых у него документах, согласно Закона № 218-ФЗ, ч. 17 ст. 18.

Получить выписку после регистрации прав собственности

Уведомления о поступлении в Росреестр документов, поданных через МФЦ, (по почте, через сайт госуслуг), о ходе оказания услуги государственной регистрации прав собственности (т.е. о поступлении информации об уплате вами государственной пошлины, о приеме документов в обработку и о проведении регистрации) заявитель получает уведомления через электронную почту, смс-сообщениями на мобильный номер или почтовым отправлением на почтовый адрес заявителя, согласно п. 2 Приложения № 1, п. 3 Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития РФ № 127 от 15 марта 2016г., п.п. 3, 4 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 137от 16 марта 2016 г.).

Получить выписку после регистрации прав собственности

Государственная регистрация прав собственности согласно требования Закона № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 16) не должна превышать:

  • Одного рабочего дня, который следует за днем подачи заявления и документов в электронной форме на основании сделки, удостоверенной нотариусом.
  • Семи рабочих дней с момента поступления документов и заявления в отделение Росреестра (если документы нотариально удостоверены, срок сокращается до 3 дней).
  • Девяти рабочих дней, если документы и заявление передаются через МФЦ (при документах, удостоверенных нотариусом, срок сокращается до 5 рабочих дней с момента поступления документов в МФЦ).

В результате этих действий заявитель получает выписку из ЕГРН.

Выписка может быть получена как в бумажном виде, так и в виде электронного документа на электронную почту (Закон № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62).

Если продаваемая квартира находилась в собственности продавца менее трех лет (в случае, если она приобреталась до 1 января 2016г.) или, если она приобреталась позже этого срока, и была в собственности менее минимального срока, установленного в статье 217.1 НК РФ, продавец будет должен подать налоговую декларацию и выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК. РФ; п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014г. При этом налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, согласно пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Обязанность по уплате налога на имущество физ.лиц (квартиру) прекращается с момента продажи квартиры (НК РФ, ст. 400, 401).Покупатель квартиры с момента ее приобретения, напротив, становится плательщиком налога на имущество (НК РФ, ст. 400, 401). На имущественный налоговый вычет имеют право и покупатели недвижимости (НК РФ, пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 ).

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...